부동산 팔 때 세금 부담 걱정되시죠?
장기보유특별공제로 양도소득세 줄이는 법 빠르게 정리해볼게요.
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목차
장기보유특별공제 기본 개념
| 항목 | 내용 | 적용 대상 | 공제 한도 | 조건 |
| 일반 공제 | 양도차익 공제 | 토지, 건물 | 최대 30% | 3년 이상 보유 |
| 1세대 1주택 | 보유+거주 공제 | 고가주택 | 최대 80% | 2년 이상 거주 |
| 임대주택 | 특례 공제 | 등록 임대주택 | 50-70% | 8-10년 임대 |
| 취득일 | 잔금청산일 | 매매 | - | 등기일 우선 |
| 상속 | 상속개시일 | 상속 주택 | - | 피상속인 제외 |
장기보유특별공제는 양도소득세를 줄여주는 제도예요. 부동산을 3년 이상 보유하면 양도차익의 일부를 공제받아 세 부담을 낮출 수 있어요. 일반 부동산은 최대 30% 공제, 1세대 1주택은 거주 요건 충족 시 최대 80% 공제 가능하죠. 등록 임대주택은 8년 이상 임대 시 50% 공제, 10년 이상이면 70% 공제를 받을 수 있어요. 이 제도는 장기 보유를 장려하고 단기 투기를 억제하려는 목적이 있어요.
보유기간은 이렇게 계산해요. 보유기간은 취득일(잔금청산일 또는 등기일 중 빠른 날)부터 양도일까지예요. 상속받은 경우는 상속개시일부터 시작하고, 피상속인의 보유기간은 포함 안 돼요. 1세대 1주택은 거주기간도 따져서 2년 이상 거주해야 공제 혜택이 커져요. 명의 이전 시 보유기간 초기화될 수 있으니 주의하세요.
공제율은 상황에 따라 달라요. 일반 부동산은 3년 보유 시 6% 공제로 시작해 1년마다 2%씩 늘어나고, 15년 이상이면 30% 고정이에요. 1세대 1주택은 보유와 거주 각각 연 4%씩 공제돼 최대 80%까지 가능하죠. 임대주택 특례는 조건 충족 시 더 높은 공제율을 적용받아요. 세법 개정 자주 되니 최신 정보 확인 필수예요!
적용 제외되는 경우도 있어요. 비사업용 토지(2022년 이후)나 조정대상지역 다주택자는 공제 배제될 수 있지만, 2022.5.10.~2026.5.9. 동안은 다주택자도 공제 가능해요. 해외 부동산이나 미등기 자산은 공제 안 되니, 부동산 종류와 상황 잘 확인해야 해요 :)
장기보유특별공제율 2021-2023
| 연도 | 대상 | 공제율 | 조건 | 특이사항 |
| 2021 | 1세대 1주택 | 최대 80% | 보유+거주 10년 | 거주요건 추가 |
| 2022 | 다주택자 | 최대 30% | 3년 이상 보유 | 중과 배제 유예 |
| 2023 | 임대주택 | 50-70% | 8-10년 임대 | 기준시가 제한 |
| 구분 | 공제율 | 적용 시기 | 비고 |
| 일반 부동산 | 연 2% | 2019년 이후 | 최대 30% |
| 1세대 1주택 | 연 4%+4% | 2021년 이후 | 12억 초과 |
| 비사업용 토지 | 공제 제외 | 2022년 이후 | 중과세 20% |
2021년부터 거주요건이 추가됐어요. 2021년 이후 1세대 1주택자는 2년 이상 거주해야 최대 80% 공제를 받을 수 있어요. 이전엔 보유기간만으로 연 8% 공제 가능했지만, 이제는 보유와 거주 각각 연 4%로 나뉘었죠. 10년 보유+10년 거주 시 최대 혜택을 받아요. 거주요건 안 맞으면 공제율 반 토막 나니 주의하세요;;
2022년 다주택자 특례가 생겼어요. 2022.5.10.~2026.5.9. 동안 조정대상지역 다주택자도 양도세 중과 배제되고 최대 30% 공제 가능해졌어요. 이 기간에 주택 팔면 세 부담 줄일 기회예요. 단, 3년 이상 보유해야 공제 적용되니 보유기간 잘 확인하세요 :)
2023년 임대주택 혜택 주목하세요. 등록 임대주택은 2023년 기준 8년 임대 시 50%, 10년 임대 시 70% 공제 받아요. 단, 기준시가(수도권 6억, 비수도권 3억 이하)와 임대료 5% 이하 조건 충족해야 해요. 공실 3개월 이내는 임대기간으로 인정되니 꼼꼼히 챙기세요!
변화 잘 챙겨야 절세돼요. 세법 개정 자주 되니까, 2021~2023년 양도 계획이라면 최신 법령 확인 필수예요. 특히 다주택자 유예기간이나 임대주택 조건 놓치면 혜택 못 받을 수 있어요. 세무사 상담하면 더 정확히 알 수 있어요 :)
장기보유 특별공제 계산 방법
| 단계 | 내용 | 계산식 | 비고 |
| 1. 양도차익 | 양도가액-취득가액 | 필요경비 포함 | 실거래가 기준 |
| 2. 공제액 | 차익×공제율 | 보유기간 기준 | 최대 80% |
| 3. 과세소득 | 차익-공제액 | 세율 적용 | 누진세율 |
| 4. 세액 | 소득×세율 | 지방세 포함 | 기본공제 250만 |
계산은 이렇게 간단히 진행돼요. 양도차익은 양도가액-취득가액-필요경비로 계산해요. 예를 들어, 10억에 산 주택을 15억에 팔고 필요경비 2천만 원이라면 양도차익은 4억 8천만 원. 7년 보유 시 일반 공제율 14% 적용하면 공제액은 6,720만 원이에요. 과세소득은 4억 1,280만 원이죠.
1세대 1주택은 혜택이 커요. 같은 경우로 7년 보유+7년 거주한 1세대 1주택이라면, 공제율은 56% (보유 28%+거주 28%). 공제액은 2억 6,880만 원으로, 과세소득은 2억 1,120만 원까지 줄어들어요. 고가주택(12억 초과)일수록 절세 효과 커져요 :)
임대주택 계산도 알아야 해요. 임대주택 10년 임대 시 70% 공제 적용되지만, 임대기간 중 차익만 대상이에요. 예를 들어, 15년 보유 중 10년 임대면 기준시가로 차익 안분해 임대기간 차익에만 특례 적용해요. 계산 복잡하니 세무사 도움 받는 게 좋아요!
주의사항 꼭 챙기세요. 필요경비(중개수수료, 취득세 등) 잘 챙겨야 공제액 커져요. 증빙 서류 빠뜨리면 공제 못 받을 수 있어요. 양도 전 세무 상담으로 최적 타이밍 잡으면 절세 더 잘할 수 있어요 :)
1세대 1주택 공제 조건
| 조건 | 내용 | 공제율 | 적용 시기 |
| 보유기간 | 3년 이상 | 연 4% | 2021년 이후 |
| 거주기간 | 2년 이상 | 연 4% | 2021년 이후 |
| 양도가액 | 12억 초과 | 최대 80% | 비과세 제외 |
| 제외 사유 | 미등기, 해외 | 공제 불가 | 법령 확인 |
1세대 1주택은 절세 효과가 커요. 고가주택(양도가액 12억 초과)인 경우, 보유기간과 거주기간 각각 10년 이상 시 80% 공제 가능해요. 2021년부터 거주요건 필수라, 실제 거주 안 하면 공제율이 최대 40%로 줄어들어요. 세대 전원이 거주해야 혜택 받을 수 있으니 조건 잘 확인하세요 :)
보유기간 계산이 중요해요. 취득일부터 양도일까지 계산하되, 상속은 상속개시일부터 시작해요. 다주택자가 1주택자가 된 경우, 2023년 이후 1주택 시점부터 재기산될 수 있으니, 양도 타이밍 잘 맞춰야 절세 효과 커져요. 세법 개정 주의 깊게 봐야 해요!
제외되는 경우도 많아요. 미등기 주택이나 해외 부동산은 공제 대상이 아니에요. 조합원입주권은 관리처분계획인가일 전 보유기간만 공제 가능해요. 2022년 이후 비사업용 토지는 공제 배제되니, 부동산 종류별로 조건 확인 필수예요;;
세무 상담이 필수예요. 개인 상황마다 공제 조건 달라져요. 특히 고가주택이나 상속, 임대주택은 계산 복잡하니, 세무사 상담으로 정확한 공제율 확인하면 실수 줄일 수 있어요. 양도 전 미리 준비하세요 :)
다주택자와 특례 적용
| 대상 | 공제율 | 적용 기간 | 조건 |
| 다주택자 | 최대 30% | 2022.5.10-2026.5.9 | 조정대상지역 |
| 임대주택 | 50-70% | 2022년까지 등록 | 8-10년 임대 |
| 조합원입주권 | 최대 30% | 인가일 전 | 부동산분만 |
| 비사업용 토지 | 공제 제외 | 2022년 이후 | 중과세 20% |
다주택자도 2022년부터 기회 생겼어요. 조정대상지역 다주택자는 원래 공제 배제됐지만, 2022.5.10.~2026.5.9. 동안 최대 30% 공제 가능해졌어요. 3년 이상 보유 조건 충족하면 양도세 부담 줄일 수 있죠. 이 유예기간 놓치면 중과세율 적용되니 타이밍 잘 잡아야 해요 :)
임대주택 특례 혜택이 좋아요. 2022년까지 등록한 임대주택은 8년 임대 시 50%, 10년 임대 시 70% 공제돼요. 다가구주택은 호별로 조건 충족 시 적용 가능하고, 공실 3개월 이내는 임대기간 인정. 기준시가 조건 꼭 확인하세요!
조합원입주권은 제한 있어요. 조합원입주권은 관리처분계획인가일 전 보유기간만 최대 30% 공제 대상이에요. 이후 권리분은 공제 안 되니, 재개발 지역 부동산 양도 계획이라면 이 점 유의해야 해요;;
세법 꼼꼼히 챙겨야 해요. 다주택자나 특례 적용은 세법 개정 따라 바뀌어요. 2023년 이후 다주택자가 1주택자가 되면 보유기간 재기산될 수 있으니, 세무 상담으로 정확한 혜택 확인하는 게 필수예요 :)
마무리 간단요약
- 장기보유특별공제 절세 핵심. 3년 이상 보유 시 최대 30%, 1주택은 80% 공제.
- 2021년 거주요건 필수. 1세대 1주택은 2년 이상 살아야 혜택 커져요.
- 2022-2026년 다주택자 기회. 조정대상지역도 공제 가능, 타이밍 잡아야.
- 임대주택 특례 유리해요. 8-10년 임대 시 50-70% 공제 가능.
- 계산 복잡하니 상담 필수. 세무사 도움으로 증빙과 조건 꼼꼼히 챙기세요.
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